去年和前年楼市空前火爆的时候，南京等一些城市规定土地拍卖到封顶价后就变成现房销售。

但像中山市这样，不声不响就来个全部现房销售，那就真的只有MMP三个字可以形容：

变天了!

上个月我写过一篇夜报，认为综合来看，取消预售制大约会推高房价10%左右。如下：

取消预售制.多抬高房价10%

但关键问题是现在的开发商都习惯了预售制，突然改成现房销售，.大的挑战在于现金流管理。

举个例子，假设一个大学生每月的生活费是1500元，一个学期5个月总共是7500元。家长可以每个月给一次，也可以开学的时候一口气给完。但通常来说一次给完的后果就是学生3个月就把钱花完，后面2个月只能再问家里要。

预售制下拿地一年就可以拿到回款，现房销售至少两年。钱还是那些钱，但周期就不一样了，这就严格考验开发商的财技。

所以在三线城市中山市开一个试点，是大天朝一贯的摸石头过河套路。让开发商习惯一下，总结点经验。否则如果一下子在整个广东甚至推广开来，那影响太大，说不定直接憋死一批开发商。

总结下来有下面几个点：

1、预售制度逐渐退出肯定是实锤了，上个月广东省房协的建议不是瞎扯淡。否则没法解释为毛9月出建议，10月就有实施，这肯定是酝酿已久了。前段时间房产股的大跌一定是和这个密切相关的。

2、老地老办法、新地新办法。市场一直担心过去拍的地都要预售变现售，现在看来多虑了，屯了大量土地的开发商可以松口气了。所以未来2-3年期间，绝大部分商品房肯定还是预售的，但估计质量都很够呛。

3、刚需买房的话，不是太急的话等2-3年。那时候市场上肯定会出现一批现房，质量应该还不错，毕竟可见即所得啊。

4、广东历来都是改革的试点地区，所以作为取消预售的试点很合理了。

5、从价格来看，中山市这次的土拍价格回到了2016年。我在链家上查了下中山市的房价，南头镇北帝村附近是1万元左右。这次4100元楼面价流拍，毛估估开发商的心理价位是3500元左右，加上2500元的建安成本，再考虑财务成本之类，未来这个地方的一手房保本价是7000元左右。实际销售价格估计8000-9000元之间。

1、周五美股大反弹，中概股表现很灿烂，周一大A应该无忧。不过人民币汇率又跌倒了6.92，所以不宜过度看好。追高这种技术活儿建议大家慎重。

2、..641主席和股民们座谈，号召：野火烧不尽，国韭吹又生。叠加深圳和山东出台帮助上市公司接触质押风险政策、证监会鼓励保险公司入市政策，再考虑到如此坚定打压楼市，所以严重怀疑**又开始想起股市这个夜壶了。

3、美帝有智囊公司已经开始呼吁11月的G20会议上习特会解决贸易战了。果然美帝的股市和天朝的房子一样，不能跌，一跌大家就着急。

4、川普大统领逆天了，又要开搞印度和沙特了。搞印度是因为他们购买了毛子的S400系统，搞沙特是因为有美帝记者在那边失踪了。大统领一句话让沙特股市跌了5个多点，见下图。

5、香港财政司司长陈茂波表示还会进一步加息，所有说人民币还有降息可能的大神们先歇一阵吧。

6、海天味业被爆产品抽查不合格。今年海天味业堪称是中国神(酱)油，逆势大涨。说真的我很难理解这一点——难道打酱油就有那么难么?YY一下是见顶了，明天观察一下再说。

国庆期间的房闹和退房风波可能帮助政府下了.后一点决心来逐渐取消预售制度。其实在大部分要么是没有预售制度，要么是虽然有预售制度但不是主流。预售制度在很穷的时候发挥过筹集资金的正面作用，但在逐渐富裕起来之后的负面作用就越来越大。

因为商品房预售合同本身就是一个不平等条约，房子质量好不好不是由消费者说了算，而是由开发商和政府监督部门说了算。很难想象这是市场经济的一部分。

过去上涨周期，消费者哪怕受了一肚子气至少还能用房价涨了来安慰自己;但一旦不涨了，预售简直会给政府、开发商、买家带来无穷无尽的烦恼和成本。

这种只会惹麻烦的东西，按照宫里面的看法就是：

割了清净.好!